Autorisations d'urbanisme : réussir ses démarches

Pour certains projets, vous n’aurez pas à faire de démarches auprès de votre mairie. Ce sera notamment le cas dans les situations suivantes :

• des constructions nouvelles ou extensions d’une hauteur inférieure à 12 mètres et d’une surface ne dépassant pas cinq m2 ;
• des travaux d’entretien et de réparation ordinaires (remplacement d’une gouttière, de tuiles de la toiture…) ;
• des murs de moins de deux mètres de haut (sauf si le document d’urbanisme de votre commune en dispose autrement) ;
• des terrasses de plain-pied ;
• des piscines dont le bassin est inférieur à 10 m²….

En revanche, dans d’autres cas (travaux de ravalement, installation d’une clôture…), cette dispense est conditionnée à la décision de votre mairie qui pourra imposer l’obtention d’une autorisation préalable ou d’un permis de construire.

Certains travaux de faible importance ne nécessitent pas de demande de permis de construire. Vous devrez en revanche faire une déclaration préalable auprès de votre mairie pour réaliser vos travaux. Ce sera notamment le cas dans les situations suivantes :

• des travaux qui modifient l’aspect extérieur de la construction (création d’ouverture, changement de porte ou de fenêtre par un autre modèle…) ;
• des travaux de ravalement lorsque la commune a décidé de les soumettre à déclaration préalable ;
• de toute construction nouvelle entrainant la création d’une surface comprise entre cinq et 20 m²  et d’une hauteur inférieure ou égale à 12 m ;
• des murs d'une hauteur au-dessus du sol supérieure ou égale à deux mètres ;
• des piscines non couvertes (ou dont la couverture est inférieure à 1,80 m) d'une superficie comprise entre 10 et 100 m2….

Si votre projet n’est pas dispensé d’autorisation d’urbanisme et n’entre pas dans ceux soumis à déclaration préalable, vous devez demander auprès de votre mairie un permis de construire.

Par exemple, si vous construisez votre maison dans un lotissement ayant fait l’objet d’un permis d’aménager, vous devrez obtenir un permis de construire dès lors que la demande indique que le terrain est issu d'une division. Dans ce cas, le permis de construire pourra être délivré :

• soit à compter de l'achèvement des travaux d’aménagement du lotissement ;
• soit à compter de l'autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux ;
• soit dès la délivrance du permis d'aménager sous réserve d'une mise en œuvre différée.

Si vous souhaitez entreprendre des travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction, vous pouvez être tenu de déposer une demande auprès de votre mairie d’un permis de démolir.
Ce sera notamment le cas si votre immeuble est situé dans des secteurs protégés (périmètre d’un site patrimonial remarquable ou aux abords des monuments historiques par exemple) ou si votre commune a décidé d’instaurer cette obligation sur tout ou partie de son territoire. 
Le permis de démolir n’est néanmoins pas requis pour un bâtiment menacé de ruine ou sur un immeuble insalubre. 

Certains projets nécessitent un permis d’aménager pour pouvoir démarrer les travaux. Il s’agit entre autres de : 

• lotissement ;
• terrain de camping ;
• parc résidentiel de loisirs
• village de vacances classé en hébergement léger ;
• aire d’accueil et terrains familiaux des gens du voyage ; 
• terrain destiné à l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent des utilisateurs..

Il existe cinq catégories d’usage des locaux (aussi appelé destination) : 

• habitation ;
• commerce et activités de service ;
• équipements d’intérêt collectif et services publics ;
• exploitation agricole et forestière ;
• autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. 

On parle de changement de destination lorsque l’usage d’un local est modifié. Par exemple, lorsque vous transformez un commerce en habitation.

Le changement de destination nécessite une demande d’autorisation d’urbanisme auprès de votre mairie. 

Exemple

Si un garage est aménagé pour en faire une chambre, il n’y a pas de changement de destination. Néanmoins, une autorisation d’urbanisme sera nécessaire puisque l’aménagement de cette pièce, implique la modification de l’aspect extérieur du garage par le changement de la porte, et entraine une création de surface de plancher. 

Une fois votre projet préparé, vous pouvez procéder au dépôt de votre demande d’autorisation d’urbanisme auprès du service urbanisme de votre commune ou de votre établissement public de coopération intercommunale (EPCI).
Vous pouvez constituer vous-même votre dossier de demande d’autorisation d’urbanisme ou en confier la constitution ainsi que l’élaboration du projet architectural à un professionnel qualifié (architecte, maître d’œuvre, géomètre-expert…). Dans certains cas, le recours à un architecte est obligatoire. 

Attention : vous devrez remplir un formulaire spécifique selon l’autorisation d’urbanisme nécessaire :

• déclaration préalable : formulaire n°13404 ;
• permis de construire : formulaire n°13409 ;
• permis de démolir : formulaire n°13405 ;
• permis d’aménager : formulaire n°16297.

Contenu du dossier de demande

Pour que votre dossier soit instruit, il doit être complet. Pour cela votre mairie pourra vous demander des informations qui différeront selon l’autorisation d’urbanisme que vous demandez. Il pourra s’agir entre autres de :

• votre identité ainsi que vos coordonnées ;
• la superficie et l’emplacement du terrain ;
• la nature des travaux  et la destination des constructions ;
• la surface de plancher envisagée et existante ;
• la signature et le cachet de l’architecte, si vous avez eu recours à celui-ci pour la réalisation de votre projet ;
• le document de déclaration des éléments nécessaire au calcul des impositions.

Votre mairie pourra, selon le cas, vous demander de joindre à votre demande d’autorisation d’urbanisme des documents complémentaires. Il pourra s’agir entre autres :

• d’un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune (n’hésitez pas à le demander au service urbanisme) ;
• d’un plan de masse permettant de faire apparaître les espaces verts, les constructions, les places de stationnement, les modalités de raccordement aux réseaux publics ;
• d’un plan des façades et des toitures ;
•  d’un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ;
• d’un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions voisines et aux paysages ;
• de deux photographies destinées à situer le terrain dans l’environnement proche et dans l’environnement lointain ;
• d’une notice expliquant plus précisément votre projet si celui-ci nécessite un permis de construire ;
• d’un document attestant la prise en compte de la réglementation thermique ;
• d’un document attestant la conformité du projet d’installation d’assainissement non  collectif, en cas de réalisation ou de réhabilitation d’une telle installation.

Pour vous aider à constituer votre dossier de demande, vous pouvez consulter votre conseiller en ADIL mais aussi le Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE). Ils vous conseilleront gratuitement sur votre projet avant le dépôt de votre demande d’autorisation d’urbanisme.

Recours obligatoires à l'architecte

Par principe, le recours à un architecte est obligatoire pour l’élaboration des plans que vous devez joindre si vous faites une demande de permis de construire. 
Toutefois il existe des exceptions où le recours à un architecte n’est pas obligatoire. Ce sera le cas si :

• vous faites construire une maison dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 150 m² ;
• vous faites des travaux pour agrandir votre maison dont la surface de plancher (après travaux) reste inférieure ou égale à 150 m²….

À noter que si vous être une personne morale, il n’y a pas d’exception et vous serez tenu de recourir à un architecte pour une demande de permis de construire.
Consultez votre ADIL, votre CAUE ou le service de l’urbanisme de votre commue pour vous renseigner gratuitement avant de démarrer votre projet.

Dépôt de la demande 

Quelle que soit la demande d’autorisation d’urbanisme, vous devez l’envoyer en recommandé avec accusé de réception ou la déposer en plusieurs exemplaires directement à la mairie du lieu où les travaux seront réalisés. 

À la réception du dossier, la mairie ou EPCI vous délivre un récépissé qui indique votre numéro d’enregistrement et la date à partir de laquelle les travaux pourront être entrepris en l’absence d’opposition du service urbanisme. 

Dans le délai d’un mois suivant le dépôt de votre demande, l’administration peut vous notifier une demande de pièces manquantes. Vous disposez alors de trois mois à compter de la réception du courrier pour renvoyer les pièces manquantes. Le délai d’instruction ne débutant qu’à compter de la réception d’un dossier complet.

L’instruction de la demande 

À partir de la réception d’un dossier complet, l’administration dispose d’un délai de réponse qui dépend du type d’autorisation et du projet :

• un mois pour une déclaration préalable ;
•  deux mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle ou un permis de démolir ;
• trois mois pour le permis de construire ne portant pas sur une maison individuelle ou un permis d’aménager. 

La délivrance de l’autorisation

La décision prise par votre mairie quant à votre demande d’autorisation d’urbanisme peut prendre différentes formes : 

• expresse (avec ou sans prescriptions) ;
• tacite. 

La décision sera expresse si l’acceptation (ou le refus) vous est notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal : 

• si votre mairie vous délivre l’autorisation d’urbanisme souhaitée, elle peut l’assortir (ou non) de prescriptions c’est-à-dire des règles complémentaires et obligatoires à respecter (exemple : les matériaux à utiliser, les couleurs à privilégier ou la nécessité de raccordement au réseau…) ;
• si votre mairie vous refuse l’autorisation d’urbanisme souhaitée, elle doit impérativement motiver sa décision c’est-à-dire qu’elle doit indiquer les raisons l’ayant conduite au refus de vous la délivrer (exemple : implantation trop proche des limites du terrain ou hauteur trop importante de la construction…). 

La décision sera en revanche tacite, si votre mairie ne prend aucune décision dans les délais impartis. Selon le cas, la décision tacite vaudra acceptation ou refus de votre demande. Dans le cas, d’une décision tacite d’acceptation, vous pouvez demander à votre mairie un certificat attestant l’existence de l’autorisation.

À noter que votre mairie peut également décider de "surseoir à statuer" c’est-à-dire qu’elle suspend le délai pour prendre sa décision de vous délivrer ou non votre autorisation d’urbanisme. Elle peut ainsi surseoir à statuer durant deux ans maximum. Toutefois, elle doit motivée sa décision. Cette possibilité est souvent employée par les mairies lorsque le Plan local d’urbanisme (PLU) est en cours d’élaboration ou de révision. 

Attention : Dans certains cas, l’administration peut retirer une autorisation d’urbanisme qui s’avérerait non conforme aux règles d’urbanisme. Elle doit effectuer ce retrait dans un délai de trois mois à compter de la délivrance de l’autorisation

Affichage de l’autorisation

Dans les 15 jours qui suivent le dépôt de votre demande d’autorisation d’urbanisme, votre mairie doit procéder à l’affichage de l’avis de dépôt dans ses locaux ou sur son site internet.
Une fois l’autorisation d’urbanisme obtenue (expresse ou tacite) et dans les huit jours de sa délivrance votre mairie en affichera un extrait pendant deux mois dans ses locaux ou sur son site internet. Par ailleurs, vous devez également l’afficher sur le terrain concerné dès la notification de la décision (décision expresse) ou dès la date à laquelle vous avez obtenu votre autorisation tacite. Cette affichage doit être fait sur un panneau visible de l’extérieur de votre propriété et pendant toute la durée des travaux.

Il doit notamment mentionner :

• votre nom, raison ou dénomination sociale ;
• le numéro d’enregistrement et la date de délivrance de l’autorisation ;
• la nature du projet et sa superficie ;
• l’adresse du service urbanisme où le projet peut être consulté ;
• les droits de recours des tiers ;
• le nom de l’architecte si le projet a été réalisé par lui.

L’affichage sur votre terrain permet également de faire démarrer le délai des recours de votre voisinage. Il est recommandé d’afficher le plus tôt possible votre autorisation (cf. contestation par un voisin de votre autorisation d’urbanisme). En cas d’absence d’affiche (ou de preuve suffisante permettant de justifier que l’affichage a bien été respecté), elle peut être contestée pendant six mois à partir de l'achèvement des travaux.

La durée de l’autorisation

Vous disposez de trois ans pour entamer les travaux, à compter de la délivrance de votre autorisation d’urbanisme (expresse ou tacite). Si les travaux n’ont pas débuté pendant ce délai ou s’ils sont interrompus pendant plus d’une année, votre autorisation est périmée.

Deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité de votre autorisation d’urbanisme, vous pouvez demander à votre mairie de proroger d’une année la validité de votre autorisation. Votre mairie aura deux mois pour accepter ou refuser votre demande de prorogation. Sa décision pourra être expresse ou tacite.

Attention, cette prolongation ne peut se faire que dans le cas d’une autorisation en cours de validité. Vous ne pouvez faire que deux demandes de prorogation pour un même projet. Par ailleurs, les règles d’occupation et d’utilisation du sol auxquelles est soumis votre projet ne doivent pas avoir évolué de façon défavorable.

Déclaration d’ouverture de chantier et la déclaration d’achèvement des travaux

Dans le cas où vous détenez un permis de construire ou un permis d’aménager, vous devez adresser à votre mairie une déclaration d’ouverture de chantier avant de commencer vos travaux (formulaire n° 13407). 
Lorsque les travaux seront finalisés, vous devrez adresser à votre mairie une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (formulaire n° 13408).

Contrôle de conformité des travaux réalisés

À compter de la réception de votre déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, votre mairie pourra procéder, si elle le souhaite, à une visite sur place dans un délai de trois mois. Plusieurs cas possibles suite au contrôle de conformité réalisé par votre mairie :

Si aucune remarque n’est formulée, vous pouvez demander à l’administration une attestation par laquelle celle-ci indique qu’elle n’a pas contesté la conformité des travaux. Cette attestation est délivrée à votre demande dans un délai de 15 jours.

Si votre mairie constate que les travaux réalisés ne sont pas conformes aux plans déposés et approuvés par l’autorisation qu’elle vous a délivrée, elle peut vous mettre en demeure de déposer soit : 

• un permis de construire modificatif ; 
• une nouvelle déclaration préalable.

Attention, si une régularisation des travaux que vous avez réalisés n’est pas possible (c’est-à-dire les travaux entrepris mais qui ne faisaient pas partis de l’autorisation d’urbanisme délivrée), votre mairie pourra vous demander de les démolir. 

Contestation par un voisin de votre autorisation d’urbanisme

Un voisin peut contester la validité de votre autorisation, en exerçant un recours gracieux ou un recours contentieux : 

• dans le cadre d’un recours gracieux, c’est l’autorité qui a délivré l’autorisation qui sera saisie ;
• dans le cadre d’un recours contentieux, c’est le juge administratif qui sera saisie.

Dans le cadre de ces deux recours, la personne qui conteste votre autorisation doit le faire dans un délai de deux mois à partir de l’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur votre terrain (cf. affichage de l’autorisation) ou, dans le seul cas d’un recours contentieux, dans un délai de deux mois suivant le rejet d’un recours gracieux. Elle devra également vous notifier de son recours. L’absence de notification entraîne l’irrecevabilité du recours.