Le Bail Réel Solidaire

Un dispositif d'accession sociale de longue durée

Afin de soutenir le développement d’une offre d’accession abordable et pérenne, le département des Yvelines s’est récemment doté d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Cet OFS développera des opérations en Bail Réel Solidaire (BRS) permettant la dissociation pérenne de la propriété foncière et de la propriété bâtie. Ce mécanisme, qui soustrait le coût du foncier du prix de vente en le faisant porter par l’OFS, permet de faire baisser le prix des logements (jusqu’à 30% en dessous du marché) et de garantir dans le temps la vocation abordable de ces logements. En contrepartie les acquéreurs devront, notamment, s’acquitter d’une redevance foncière plafonnée à 1€/mois/m², quel que soit la commune d’implantation du logement.

Pour ce projet d'OFS, le Département des Yvelines s'est associé à l'Entreprise Sociale pour l'Habitat (ESH) Les Résidences Yvelines Essonne et la SEM CITALLIOS sous la forme d'un Groupement d'Intérêt Public (GIP).

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L'OFS des Yvelines, c'est quoi ?

L'Organisme de Foncier Solidaire des Yvelines est une structure à but non lucratif, agréée et contrôlée par le Préfet, créée par le Conseil Départemental des Yvelines.

Son objectif principal est d’acheter des terrains ou des immeubles et de les louer, à des ménages qui ont des revenus modestes, au moyen de baux de longue durée, à savoir le BRS.

L’OFS achète un terrain et désigne un opérateur chargé de réaliser la construction et de commercialiser les logements dans le cadre d’un BRS dont il aura défini les caractéristiques, en particulier sa durée (entre 18 et 99 ans) et la formule de revente.

L’OFS assure le quittancement de la redevance d’occupation du terrain auprès de chaque acquéreur et encadre les reventes en s’assurant du respect des clauses figurant dans le BRS. Il peut aussi accompagner les acquéreurs dans cette revente en faisant la promotion de ce mode d’occupation.

Dans certains cas, il pourra être amené à racheter temporairement les logements et ainsi assurer une garantie de rachat aux acquéreurs.

Le BRS, c'est quoi ?

Le Bail Réel Solidaire est un bail longue durée conclut avec l'OFS et dont la durée va de 18 à 99 ans.

Il sépare la propriété en deux : terrain et bâti. Ainsi, les ménages achètent le logement et deviennent propriétaires des murs, quant à l'opérateur, il est propriétaire du terrain sur lequel le logement est construit.

Il s'agit donc de payer une mensualité pour le remboursement du prêt immobilier et de payer une redevance pour la location du terrain.

Il permet aux ménages dont les revenus sont modestes de devenir propriétaires :

Le prix du logement est à un niveau inférieur (jusqu'à 30% moins cher) par rapport aux prix du marché libre;
Taxe foncière universelle plafonnée à 1 €/mois/m² de surface habitable;
La TVA appliquée est de 5,5%;
En cas de difficulté, l'OFS s'engage à racheter le logement et reloger le ménage.

ATTENTION :

Le prix à l'achat étant plafonné (plafonds identiques au Prêt Social de Location-Accession), en cas de revente, il faut trouver des acheteurs remplissant les mêmes conditions.

Concernant la construction du logement, l'achat sur plan se fait en respectant les mêmes règles que la Vente en l'État Futur d'Achèvement [VEFA].

Les conditions pour bénéficier du BRS

Occuper le logement en tant que résidence principale

Ne pas dépasser un certain niveau de ressources (identiques au PSLA) :

Nombre de personnes destinées à occuper le logement	Plafonds de ressources (en €)
	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
1	37 581	37 581	32 673
2	56 169	56 169	43 633
3	73 630	67 517	52 471
4	87 909	80 875	63 347
5	104 592	95 739	74 518
6	117 694	107 738	83 983
Par personne supplémentaire	13 116	12 005	9 368

Les plafonds de vente pour le BRS

Le prix de vente (ou de construction) du logement ne doit pas excéder un certain plafond.

Pour 2024, les plafonds sont les suivants :

Zone géographique	Prix maximum HT (en €/m2 de surface utile*)
A bis	5 941
A	4 501
B1	3 605
B2	3 147
C	2 751

*La surface prise en compte pour déterminer le prix de vente maximum d’un logement = surface habitable (CCH : R.111-2) + la moitié des surfaces annexes (c’est-à-dire les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m).