Les notes du juriste
Le 28 octobre 2020, le Président de la République a décidé de prendre des mesures, pour réduire à leur plus strict minimum les contacts et déplacements sur l'ensemble du territoire, en établissant un nouveau confinement du 30 octobre au 1er décembre minimum. Dans ce contexte de crise sanitaire, les juristes sélectionnent pour vous les principales mesures autour du logement.
Pendant le confinement du 30/10 au 15/12/2020
#21_Les différents confinements ont eu raison de votre situation conjugale et vous souhaitez vous séparer mais qu'en est-il du domicile familial ?
Une enquête IFOP du 5 mai 2020 a indiqué que, suite au premier confinement, un couple sur dix aurait décidé de prendre ses distances.
Par conséquent, des décisions doivent être prises sur le sort du logement occupé en commun.
Que se passe-t-il en cas de séparation pour un couple ?
1/ Dans le cadre d'un mariage ou d'un PACS :
Le locataire peut quitter le logement en donnant son préavis mais restera solidaire des dettes du ménage jusqu'à la dissolution du PACS ou jusqu'au prononcé du divorce.
Sources : Articles 220 et 515-4 du Code Civil.
2/ En concubinage :
Le locataire, qui souhaite partir, peut donner congé avec le préavis adéquat (1 ou 3 mois) et restera solidaire 6 mois après l'expiration de celui-ci, si une clause de solidarité était inscrite dans le contrat de location.
Source : Article 8-1 de la loi du 6.7.89 n°89-462.
Que se passe-t-il si mon compagnon ou ma compagne est parti brutalement sans donner de nouvelles alors que le contrat était à son nom ?
Vous devez, d'abord, apporter la preuve de ce départ soudain et pourrez alors demander au bailleur, par courrier recommandé avec accusé de réception, un transfert de bail.
Attention : pour les concubins, il faudra apporter la preuve supplémentaire de présence depuis plus d'un an au sein du logement.
Source : Article 14 de la loi du 6.7.89 n°89-462.
Qu'en est-il pour les propriétaires ?
Les propriétaires peuvent s'entendre sur le sort du logement : la vente, le rachat de part ou le statu quo en indivision avec le versement d'une indemnité d'occupation par le propriétaire qui reste occupant (souvent avec les enfants) au propriétaire lésé.
En cas de mésentente, le juge pourra être amené à trancher la question.
#20_Acte 2 du confinement : est-il possible de réaliser un état des lieux ?
Un état des lieux d’entrée comme de sortie doit être établi, d’une manière contradictoire, par les parties ou par un tiers mandaté par elles (article 3-2 de la loi 6 juillet 89).
Le dispositif d’allègement du confinement, décret n°2020-1454 du 27 novembre 2020, modifiant le décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de la Covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, n’a donné aucune précision sur les déplacements pour effectuer un état des lieux.
Par une réponse ministérielle, les états des lieux, d’entrée comme de sortie, sont autorisés à condition qu’ils soient associés à un déménagement (cf. note du juriste #16 "déménagement") prévu dans les jours qui suivent. En effet, le critère de proximité temporelle doit être rempli pour pouvoir effectuer un état des lieux d’entrée comme de sortie.
En cas d’obstacle d’une des parties, l’état des lieux peut être établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. A contrario, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état sauf en apportant la preuve du contraire tel que prévu dans l’article 1731 du code civil.
Il est obligatoire d’être muni de l’attestation de déplacement dérogatoire sur laquelle aura été cochée la case sur le déplacement pour des services dont la fourniture est autorisée ou sur l’exercice de l’activité professionnelle pour les professionnels.
#19b_Comment se déroulent (convocation, organisation, tenue) les Assemblées Générales de copropriété pendant ce second confinement ?
Lors du premier confinement, l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoyait la possibilité pour les copropriétaires de participer à l’Assemblée Générale par visioconférence, tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification ou encore de voter par correspondance.
Selon cette même ordonnance, lorsque l’Assemblée Générale a déjà été convoquée le syndic peut décider de l’organiser sous forme dématérialisée. Pour cela, il doit informer par tout moyen les copropriétaires de ce changement au moins 15 jours avant la tenue de la réunion.
Si l’Assemblée Générale est totalement dématérialisée, la convocation n’indique pas de lieu de réunion déterminé. Le président de séance (et le ou les scrutateurs, le cas échéant) dispose d’un délai de huit jours suivant sa tenue pour certifier exacte la feuille de présence et signer le procès-verbal.
Pour les Assemblées Générales convoquées entre le 29 octobre et le 4 décembre 2020, l’
article 8 de l'ordonnance du 18 novembre 2020
précise que le syndic peut adresser, à tout moment aux copropriétaires, un courrier les informant que les décisions seront prises au seul moyen du vote par correspondance. Dans ce cas, les copropriétaires, à compter de la réception de ce courrier, bénéficient d’un délai d’au moins 15 jours, fixé par le syndic, pour adresser leurs formulaires de vote par correspondance.Les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au plus tard le 31 janvier 2021. Un exemplaire du formulaire de vote par correspondance est joint au courrier d'information.
D’autre part, lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, les missions du président de séance sont assurées par :
- le président du conseil syndical ;
- à défaut, l'un de ses membres ;
- en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic.
Délégation de pouvoir :
En temps normal, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, empêche qu’un copropriétaire reçoive plus de 3 mandats si le total des voix, dont il dispose personnellement avec celles des personnes qui lui donnent mandat, excède 10% des voix de la copropriété. En raison du contexte sanitaire, et à titre dérogatoire, ce plafond est passé à 15 % des voix du syndicat des copropriétaires et ce jusqu’au 1er avril 2021.
En bref :L’ensemble de ces mesures, initialement prévues jusqu’au 31 janvier 2021, sont prolongées jusqu’au 1er avril 2021.Par conséquent, le syndic peut, à titre dérogatoire, décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'Assemblée Générale par visioconférence, audioconférence (Skype, Zoom, Google Meeting...) ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Lorsque le recours à ces différents moyens à distance est impossible, le syndic pourra prévoir que les décisions d'Assemblée Générale seront prises au seul moyen du vote par correspondance. |
#19a_Que se passe-t-il si le contrat de syndic et le mandat des membres du conseil syndical de la copropriété se terminent pendant ce second confinement ?
1/ Fin du contrat de syndic :
Afin d’éviter que des copropriétés se retrouvent sans syndic, faute d’avoir pu voter sur la question de son élection, les contrats de syndic, expirant entre le 29 octobre et le 31 décembre 2020 inclus, sont renouvelés, aux même clauses et conditions, jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat, tel qu’il résultera du vote de la prochaine Assemblée Générale qui devra intervenir au plus tard le 31 janvier 2021.
A noter que, dans le cas où l’Assemblée Générale a désigné, avant le 19 novembre 2020 (date de publication de l’ordonnance du 18.11.20), un syndic dont le contrat prend effet à compter du 29 octobre 2020, ces dispositions ne s’appliqueront pas.
En ce qui concerne les honoraires du syndic, ces derniers sont déterminés selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement.
2/ Fin du mandat des membres du conseil syndical :
De la même manière que pour le contrat de syndic, les mandats des membres du conseil syndical sont renouvelés de plein droit s’ils expirent entre le 29 octobre et le 31 décembre 2020.
Ce renouvellement s’opère jusqu’à la prochaine Assemblée Générale qui doit intervenir au plus tard le 31 janvier 2021, à moins que l'Assemblée Générale n’ait désigné les membres du conseil syndical avant le 19 novembre 2020.
#18_Je suis locataire du parc privé. Mon bailleur me demande de laisser l'accès à mon logement à des tiers, pour une visite, en vue de sa vente ou de sa relocation. Puis-je m'y opposer ?
En premier lieu, il convient de vérifier si le contrat de location comporte une telle clause, qui doit être conforme à l'article 4 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
1/ Mon contrat stipule, par exemple, que :
[…] En cas de congé donné ou reçu comme en cas de vente de l’appartement, le preneur devra laisser visiter les lieux loués tous les jours ouvrables, pendant deux heures, sauf les jours fériés. Les moments de visite seront déterminés à la convenance des deux parties […]
Dans ce cas, le bailleur peut en principe disposer d'un droit d'accès dans les conditions énoncées par la clause.
En cas de désaccord entre le bailleur (ou son mandataire, par exemple l’agence immobilière) et le locataire, la partie la plus diligente pourra saisir la juridiction compétente afin qu'un juge puisse trancher sur l'efficacité de la clause (pour un exemple voir CA Paris, 27 mai 2020, n° 19/18638).
Le locataire qui aurait abusivement fait obstacle à la mise en œuvre de cette clause pourrait par ailleurs engager sa responsabilité contractuelle (Cass. 3e civ. 11 mars 2014, n° 13-10.814) et être condamné au paiement de dommages-intérêts (CA Aix-en-Provence, 11 octobre 2012, n 11/15177).
2/ Mon contrat ne contient pas une telle clause
Sous réserve d'appréciation souveraine des juges du fond, dans ce cas, le bailleur ne devrait en principe pas pouvoir se prévaloir d'un droit d'accès opposable au locataire.
Dans ces conditions, bailleur et locataire sont invités à trouver amiablement un terrain d'entente. À défaut, le bailleur pourrait solliciter une autorisation judiciaire devant la juridiction compétente.
Focus : Qu'en est-il durant le second confinement ?
Le gouvernement indique que, pour les particuliers, les visites de logements sont suspendues. Il précise néanmoins que les visites peuvent être réalisées virtuellement. Pour les professionnels, elles sont admises dans la mesure où les déplacements professionnels peuvent parfois être autorisés.
S'agissant des visites de logements appartenant aux bailleurs sociaux, le gouvernement indique qu'ils assurent une mission de service public. En conséquence, les pré-visites et autres actes liés à l'activité locative des organismes sont maintenus.
En cas de contrôle, il faudra produire une attestation de déplacement dérogatoire accompagnée d'une convocation de l'organisme (article 4 du décret n° 20-1310 du 30 octobre 2020).
#17_Les dispositifs mis en place pour répondre au risque d'impayés de loyers, dans le contexte de la COVID-19
Le second confinement lié à la crise sanitaire de la COVID-19 impacte, une nouvelle fois, de nombreux ménages qui voient leurs ressources diminuer, en raison de la cessation ou de la diminution de leur activité professionnelle.
Le ministère du logement, dans un communiqué de presse du 6 novembre 2020, récapitule fort utilement
les différents dispositifs d’aides financières, mis en place en soutien aux locataires en difficultés, pouvant être
sollicités :
Aides du Fonds de Solidarité Logement [FSL] : Le Département des Yvelines a mis en place, en supplément de ses dispositifs habituels, une aide exceptionnelle concernant les impayés de loyers qui sont la conséquence directe d’une diminution ou d’une absence de ressources pendant les périodes de confinement. Consulter la page d'accueil de notre site internet - rubrique « Du côté de nos partenaires ». | Contacter Allo Solidarité 01 30 836 836 (prix d'un appel local) ou se rapprocher de son secteur d’action sociale |
Aides d’Action Logement :
| Contacter Action Logement 0970 800 800 (appel non surtaxé) ou prendre un rendez-vous dans une agence |
| Aide exceptionnelle d’urgence pour les salariés cotisant au régime de retraite complémentaire Agirc-Arrco. | Contacter le |
| Aides de la Caisse d’Allocations Familiales [CAF] et de la Mutualité Sociale Agricole [MSA] dans certains cas. | Contacter la |
| Aide exceptionnelle des Centres Communaux et intercommunaux d'Action Sociale [CCAS] : se renseigner sur l’existence d’une telle aide auprès de sa commune. | Trouver les coordonnées de votre commune |
RAPPEL : Vous pouvez contacter le numéro vert spécifique "SOS loyers impayés" (appel et service gratuits) mis en place par l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement [ANIL] :
0805 16 00 75
#16_Acte 2 du confinement : puis-je organiser mon déménagement ?
A la différence du premier confinement, le décret du 29 octobre 2020, encadrant les dérogations à celui-ci, a précisé que les déménagements étaient possibles, sans limite de kilomètres*.
Ce décret ne précisant pas les modalités de déménagement, la Ministre du Logement, Emmanuelle WARGON, et le site du gouvernement sont venus préciser cette dérogation.
Celui-ci peut aussi bien être réalisé par des professionnels que par les particuliers eux-mêmes pouvant être aidés d'amis ou de membres de la famille pour l'occasion, dans la limite de six personnes.
Pour justifier de cette dérogation en cas de contrôle, les particuliers doivent avoir en leur possession :
- l’attestation dérogatoire de déplacement (pour motif familial impérieux);
- la preuve de la nécessité du déménagement (lettre de congé, nouveau bail, acte de vente, …).
*Attention : Absence de limite kilométrique ?
En cas de déménagement interrégional, il est conseillé de se renseigner auprès de la Préfecture concernée qui peut avoir adopté des mesures plus restrictives lorsque les circonstances locales l'exigent.
En phase de déconfinement (état d'urgence sanitaire)
#11_Les rapports locatifs après le 11 mai 2020
Le premier ministre, Édouard Philippe, a annoncé et proposé un plan de déconfinement devant l'Assemblée Nationale le 28 avril, votant pour, et devant le Sénat le 4 mai, votant contre.
Cependant, cela ne remet pas en cause le déconfinement qui prend effet, ce jour, le 11 mai 2020.
Point principal à retenir dans le cadre des rapports locatifs et qui a été l'objet de beaucoup de questions nous étant adressées durant cette période de confinement : la possibilité de se mouvoir dans un rayon de 100 km.
De fait, même si les déménagements éloignés devront toujours respecter un critère d'urgence et reposer sur une attestation sur l'honneur, des déplacements pour la visite d'un logement vacant ou encore pour un état des lieux d'entrée ou de sortie dans ce périmètre pourront de nouveau être effectués.
Il est important de rappeler que les gestes barrières devront malgré tout continuer d'être respectés.
Toutefois, de nouvelles questions vont alors se poser.
Par exemple, un locataire pourra t-il refuser des travaux au sein du logement loué ou des visites pour vente par peur de contamination créant un potentiel préjudice de santé morale (stress) et physique ainsi qu'un préjudice de jouissance paisible ?
Nul doute qu'une fois l'activité des tribunaux revenu à la normal, ceux-ci seront saisis de nombreuses questions en ce sens.
#12_Nouveau report de la fin de la trêve hivernale et de la trêve des fournisseurs d’énergie.
La période de la trêve hivernale est fixée chaque année du 1er novembre au 31 mars.
Afin de protéger les ménages les plus fragiles face à la situation inédite d’épidémie du Coronavirus, la fin de la période durant laquelle les expulsions domiciliaires sont interdites a été repoussée du 31 mars au 31 mai 2020.
L’Ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 article 1er, dispose qu'il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée, à moins que le relogement des intéressés soit assuré conformément aux besoins du ménage.
Afin de tenir compte de la prolongation de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 10 juillet, l’Assemblée nationale vient de voter un nouveau report de la fin de la trêve hivernale à cette même date.
#13_Quels tarifs pour les huissiers et les notaires ?
Le décret du 28 février 2020 est venu, suivant la logique de réforme de la justice déjà entamée, modifier l'approche tarifaire pour certaines professions dont notamment celles des huissiers et des notaires.
Jusque là, la tarification se faisait à partir d'un taux fixé, par décret et arrêté, uniquement sur la base du coût de l'acte et de la prise en compte d'une rémunération pour l'officier de justice.
Le décret et son arrêté du 28 février 2020 ont changé deux points :
- la tarification de base n'est plus émise en taux mais en euros afin de favoriser la compréhension du calcul par les usagers;
- le calcul prend également en compte, dans une approche globale, le taux de résultat.
Cependant, ces nouveaux tarifs, devant être mis en place au 1er mai 2020, subiront également la crise sanitaire puisque leur application a été reportée au 1er janvier 2021 par l'arrêté du 28 avril 2020.
Reste applicable, pour le moment, la tarification précédente issue du décret et de l'arrêté en date du 26 février 2016.
#14_Aménagement des règles de tenue d’audience pour le recours spécifique DALO durant la période de l’état d’urgence sanitaire.
En matière de recours DALO (Droit Au Logement Opposable), lorsqu’une personne a été reconnue prioritaire par la commission de médiation et n’a pas été logée, par le Préfet, dans les six mois (délai applicable dans les Yvelines) suivant le rendu de la décision de la commission, elle peut, dans un délai de quatre mois à compter de l’expiration du délai de six mois, saisir le tribunal administratif d’un recours spécifique afin qu’il soit fait injonction à l’État de satisfaire à ses obligations (article L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation).
Le 4° de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-558 du 13 mai 2020 crée un nouvel article 10-1 dans l’ordonnance n° 2020-305 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables devant les juridictions de l’ordre administratif.
Ce nouvel article 10-1 aménage les règles relatives à la tenue des audiences pour ce contentieux (dit « DALO injonction ») durant la période de l’état d’urgence sanitaire (soit du 12 mars 2020 au 10 juillet 2020).
L’article précité dispose ainsi que « Lorsque, dans les cas prévus à l’article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation, le prononcé d’une injonction s’impose avec évidence au vu de la situation du requérant, le président du tribunal administratif ou le magistrat désigné peut y procéder par ordonnance, après avoir mis le représentant de l’État en mesure de présenter ses observations en défense et clôturé l’instruction.»
Ces dispositions permettent ainsi, dans la seule hypothèse où il est prévu de faire droit aux demandes du requérant en l’absence de toute difficulté sérieuse, de statuer au terme d’une procédure écrite, sans audience.
#15_J'habite dans le local commercial que je loue, puis-je bénéficier de la suspension de loyer prévue pour faire face à la baisse de chiffre d'affaire durant cette crise ?
Suite à l'allocution présidentielle du 16 mars 2020 et l'ordonnance du 25 mars n°2020-316, nous vous avions fait parvenir une de nos premières newsletter de cette crise, rappelant que les locaux d'habitation n'étaient pas concernés et que les locataires restaient redevables de leur loyer au jour indiqué au contrat de location.
Cependant, se pose la question d'un professionnel louant une partie du local commercial à titre d'habitation également.
Quid de l'article 4 de cette ordonnance dans ce cas précis ?
L'association UNPI, dans sa revue 25 millions de propriétaires, distingue deux cas :
- Le premier où cette situation aurait donné lieu à deux contrats différents dont un à titre d'habitation. Dans ce cas, nous resterions sur la position première, à savoir que l'article ne s'appliquerait pas.
- Le second où le bail serait unique et où l'activité serait prépondérante au sein de ce local, dans ce cas et puisque un seul loyer serait perçu, l'UNPI estime que l'article 4 et sa suspension de loyer pourrait valoir aussi bien pour la part habitation que commerciale.
Confinement du 17/03 au 11/05/2020
En général
Je subis des violences au sein du domicile conjugal dans lequel je suis confiné(e), que puis-je faire ?
Lors de son intervention devant l'assemblée le 29 mars dernier, la secrétaire d'état à l'égalité homme-femme, Marlène Schiappa, a annoncé une hausse des signalements, en gendarmerie ou police municipale, concernant des violences conjugales ne serait-ce que sur les premières semaines de confinement.
Afin de répondre à cette situation, celle-ci a rappelé les différents canaux pouvant être utilisés pour dénoncer ces violences psychologiques ou physiques :
- le 3919 - Violence Femmes Info (ce n'est pas un numéro d'urgence);
- le 17 (en cas d'urgence ou de danger immédiat);
- le 114 par SMS;
- le site arrêtonslesviolences.gouv.fr;
- 20000 nuitées prises en charge pour protéger et écarter les victimes du domicile conjugales.
De plus, de son côté et malgré l'ordonnance 2020-304 du 25 mars réorganisant les tribunaux en cette période de crise sanitaire, la ministre de la justice, Nicole Belloubet, a rappelé que les mesures judiciaires pouvant être prises, pour éloigner le conjoint ou la conjointe violente, devaient être considérées comme prioritaires et urgentes.
A sa façon, l'ADIL78 a souhaité réaliser une brochure d'information reprenant les droits des personnes victimes de violences au sein du domicile conjugale par rapport à ce même domicile :
Prorogation des délais contractuels en période d’urgence sanitaire: les cocontractants ne seront pas pénalisés !
L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 aménage les délais échus pendant la période d’urgence sanitaire.
L’article 4 fixe le sort des astreintes et des clauses contractuelles visant à sanctionner l’inexécution du débiteur.
Les astreintes, clauses pénales, clauses résolutoires et clauses de déchéance qui auraient dû produire ou commencer à produire leurs effets entre le 12 mars 2020 et l’expiration de la période définie au I de l’article 1ersont suspendues : leur effet est paralysé; elles prendront effet un mois après la fin de cette période*, si le débiteur n’a pas exécuté son obligation d’ici là.
Les astreintes et clauses pénales qui avaient commencé à courir avant le 12 mars 2020 voient, quant à elles, leur cours suspendu pendant la période susvisée*; elles reprendront effet dès le lendemain.
L’article 5, enfin, prévoit la prolongation de deux mois, après la fin de la période précitée*, des délais pour résilier ou dénoncer une convention, lorsque sa résiliation ou l’opposition à son renouvellement devait avoir lieu dans une fenêtre temporelle déterminée ou un délai qui expire durant ladite période*.
* Cette période correspond à la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.
Comment lutter contre les punaises de lit en cette période de crise sanitaire ?
Que vous soyez locataire ou propriétaire, il y a des fléaux qui vous sont communs, comme celui des punaises de lit.
Or, ces parasites nécessitent l'intervention d'un professionnel et la libération des lieux durant celle-ci; cela peut s'avérer problématique en cette période de confinement.
A ce titre, le ministère rappelle qu'il est préférable de reporter l'intervention dans la mesure du possible.
Si elle s'avère indispensable, il faut demander au professionnel de privilégier les moyens non chimiques, permettant un maintien dans les lieux.
Si cette solution n'est pas envisageable, il vous faut demander au professionnel une attestation d'intervention précisant la dangerosité des produits. Ainsi, il vous est possible de quitter votre domicile en cochant "motif familial impérieux" et en présentant cette pièce justificative.
Pour rappel, le bailleur se doit de louer un logement dépourvu de parasites au locataire.
De fait, si vous lui demandez l'intervention, seul le coût du produit pourra vous être répercuté.
A contrario, sans accord écrit de sa part, il vous sera difficile d'obtenir un remboursement de l'intervention.
Le réseau ANIL et l'Etat vous accompagne dans la lutte contre les punaises de lit.
Consulter la plaquette ou le dossier de presse sur le sujet.
Copropriété
Administration des copropriétés en période de confinement : les copropriétaires ne se retrouveront pas dépourvus de syndic !
Dans le cadre de la loi d'urgence, du 23 mars 2020, pour faire face à l’épidémie de Covid-19, le gouvernement a été autorisé à prendre, par voie d’ordonnances, des mesures provisoires visant à répondre à la situation de confinement.
C’est ainsi qu’en matière de copropriétés, pour parer au risque de difficultés d’administration de celles-ci (impossibilité de tenir les assemblées générales devant notamment voter sur la question de l’élection du syndic) et donc assurer une continuité de fonctionnement, une mesure dérogatoire et temporaire a été prise par le biais de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 (article 22).
Les contrats de syndic, qui expirent ou ont expiré entre le 12 mars 2020 et le terme d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (période définie à l'article 1 de l'ordonnance), sont renouvelés de plein droit, aux mêmes clauses et conditions, jusqu’à la prise d’effet* du nouveau contrat du syndic qui sera désigné par la prochaine assemblée générale.
*A NOTER : Cette prise d’effet, devra intervenir au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.
Le texte réserve enfin le cas des copropriétés où l’assemblée générale a pu, avant la publication de l’ordonnance (soit avant le 26/03/2020), désigner un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020 : la mesure n’est alors ici pas applicable.
Urbanisme
Les échéances des délais d’autorisation et documents d’urbanisme durant la période d’urgence sanitaire sont-elles suspendues ou prorogées ?
Selon l’article 1 de l’ordonnance numéro 2020-306 du 25 mars 2020, relative à la prorogation des délais échus et l’adaptation des procédures pendant la période d’urgence sanitaire, les délais concernés sont ceux qui arrivent à échéance entre le 12 mars 2020 et l’expiration du délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.
Pour éviter les autorisations tacites en application du principe "silence vaut accord", l’ordonnance numéro 2020-306 du 25 mars 2020 a prévu la suspension du délai d’instruction.
Les délais d’instruction, qui ont commencé à courir avant le 12 mars 2020 et non expirés, sont suspendus jusqu’à l’expiration du délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (article 7)
Les autorisations, les permis et les agréments qui arrivent à échéance, entre le 12 mars 2020 et l’expiration du délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, sont prorogés de plein droit jusqu’à l’expiration d'un délai de deux mois suivant la fin de cette période (article 3).
Rapports locatifs
Pas d’expulsion avant le 1er juin ! Report de 2 mois de la fin de la trêve hivernal et de la trêve des fournisseurs d’énergie.
L’Ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 prise en application de la loi d’urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de Covid-19 :
Afin de protéger les ménages les plus fragiles face à la situation inédite d’épidémie du Coronavirus, la fin de la période durant laquelle les expulsions domiciliaires et les coupures d’énergies sont interdites est repoussée du 31 mars au 31 mai 2020.
L’Ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 article 1er, dispose qu'il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée, à moins que le relogement des intéressés soit assuré conformément aux besoins du ménage.
Néanmoins, ce sursis ne s’applique pas, lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée, dans le cadre d’une introduction dans le domicile d’autrui par voie de fait (squat).
Par ailleurs, la trêve hivernale est également prolongée en matière d'interruption de fourniture d'électricité, de chaleur et de gaz, pour cause d'impayé dans une résidence principale. Le fournisseur pourra cependant procéder à une réduction de puissance, sauf pour les consommateurs en situation de précarité énergétique.
En période de crise, multiplions nos efforts auprès des particuliers, face aux impayés de loyers potentiels.
Même en cette période de crise, les loyers d'habitation se doivent d'être honorés. Pour autant, il peut-être difficile de répondre à son obligation première de locataire prévue à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462, en cas de double loyer à honorer du fait des difficultés de déménagement ou des diminutions de ressources suite à un chômage subis.
Le Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités a, dans un communiqué du 31 mars 2020, rappelé l'importance pour les acteurs sociaux, associatifs et territoriaux de travailler ensemble afin d'accompagner les particuliers dans cette situation.
A ce titre, l'Association des Départements de France s'engage à une instruction rapide des dossiers déposés au titre du Fonds de Solidarité Logement (FSL), par lequel des aides au premier loyer, aux impayés, aux paiements des fluides et à la mise en jeu d'une garantie sont notamment disponibles.
Action logement, par le biais des assistances sociales des CIL Pass Assistances, propose également des aides au paiement, sous forme de prêts, ou des aides sur quittances pour ceux ne pouvant même honorer des mensualités supplémentaires.
Pour se faire, les usagers ou leur accompagnant doivent remplir une fiche contact sur la page "Je souhaite être aidé".
Quant à nous, notre réseau et notre ADIL, restons présents, malgré nos modalités de contact spécifiques, au besoin de confinement, pour renseigner les particuliers et professionnels.
La ligne "SOS loyers impayés" reste également ouverte au 0805160075.
Je suis propriétaire et souhaite aider le corps médico-social, comment puis-je faire ?
Afin de faire face à cette crise sanitaire sans précédent, les corps soignant et social sont au cœur de l'action : heures supplémentaires, mobilité pour aller aider où cela est nécessaire ...
Effet pervers de cette activité intense, les familles de soignants souffrent parfois de troubles de voisinage importants pour leur faire quitter leur logement, par peur de la contagion.
De fait, il est possible de faire savoir à ces professionnels que vous souhaitez les aider en passant par des plateformes connues telles que Airbnb ou PAP mais aussi par les réseaux sociaux : #jepretemonlogementauxsoignants
Ce prêt se caractérisera par un contrat dit de prêt à usage. Il s'agit d'un accord écrit dans lequel le propriétaire met à disposition gratuitement le bien, contre remise en bon état au terme du confinement ou de la fin de l'état d'urgence sanitaire.
Pour rassurer les bailleurs, l'ANIL à rédigé pour eux, un modèle type de contrat
et une vidéo : Prêter un logement aux soignants
Facilitation de la dématérialisation des commissions d’attribution des bailleurs sociaux en période d’urgence sanitaire
Les rapports locatifs après le 11 mai 2020
Le premier ministre, Édouard Philippe, a annoncé et proposé un plan de déconfinement devant l'Assemblée Nationale le 28 avril, votant pour, et devant le Sénat le 4 mai, votant contre.
Cependant, cela ne remet pas en cause le déconfinement qui prend effet, ce jour, le 11 mai 2020.
Point principal à retenir dans le cadre des rapports locatifs et qui a été l'objet de beaucoup de questions nous étant adressées durant cette période de confinement : la possibilité de se mouvoir dans un rayon de 100 km.
De fait, même si les déménagements éloignés devront toujours respecter un critère d'urgence et reposer sur une attestation sur l'honneur, des déplacements pour la visite d'un logement vacant ou encore pour un état des lieux d'entrée ou de sortie dans ce périmètre pourront de nouveau être effectués.
Il est important de rappeler que les gestes barrières devront malgré tout continuer d'être respectés.
Toutefois, de nouvelles questions vont alors se poser.
Par exemple, un locataire pourra t-il refuser des travaux au sein du logement loué ou des visites pour vente par peur de contamination créant un potentiel préjudice de santé morale (stress) et physique ainsi qu'un préjudice de jouissance paisible ?
Nul doute qu'une fois l'activité des tribunaux revenu à la normal, ceux-ci seront saisis de nombreuses questions en ce sens.
Nouveau report de la fin de la trêve hivernale
La période de la trêve hivernale est fixée chaque année du 1er novembre au 31 mars.
Afin de protéger les ménages les plus fragiles face à la situation inédite d’épidémie du Coronavirus, la fin de la période durant laquelle les expulsions domiciliaires sont interdites a été repoussée du 31 mars au 31 mai 2020.
L’Ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 article 1er, dispose qu'il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée, à moins que le relogement des intéressés soit assuré conformément aux besoins du ménage.
Afin de tenir compte de la prolongation de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 10 juillet, l’Assemblée nationale vient de voter un nouveau report de la fin de la trêve hivernale à cette même date.
Quels tarifs pour les huissiers et les notaires ?
Le décret du 28 février 2020 est venu, suivant la logique de réforme de la justice déjà entamée, modifier l'approche tarifaire pour certaines professions dont notamment celles des huissiers et des notaires.
Jusque là, la tarification se faisait à partir d'un taux fixé, par décret et arrêté, uniquement sur la base du coût de l'acte et de la prise en compte d'une rémunération pour l'officier de justice.
Le décret et son arrêté du 28 février 2020 ont changé deux points :
- la tarification de base n'est plus émise en taux mais en euros afin de favoriser la compréhension du calcul par les usagers;
- le calcul prend également en compte, dans une approche globale, le taux de résultat.
Cependant, ces nouveaux tarifs, devant être mis en place au 1er mai 2020, subiront également la crise sanitaire puisque leur application a été reportée au 1er janvier 2021 par l'arrêté du 28 avril 2020.
Reste applicable, pour le moment, la tarification précédente issue du décret et de l'arrêté en date du 26 février 2016.
Aménagement des règles de tenue d’audience pour le recours spécifique DALO
En matière de recours DALO (Droit Au Logement Opposable), lorsqu’une personne a été reconnue prioritaire par la commission de médiation et n’a pas été logée, par le Préfet, dans les six mois (délai applicable dans les Yvelines) suivant le rendu de la décision de la commission, elle peut, dans un délai de quatre mois à compter de l’expiration du délai de six mois, saisir le tribunal administratif d’un recours spécifique afin qu’il soit fait injonction à l’État de satisfaire à ses obligations (article L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation).
Le 4° de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-558 du 13 mai 2020 crée un nouvel article 10-1 dans l’ordonnance n° 2020-305 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables devant les juridictions de l’ordre administratif.
Ce nouvel article 10-1 aménage les règles relatives à la tenue des audiences pour ce contentieux (dit « DALO injonction ») durant la période de l’état d’urgence sanitaire (soit du 12 mars 2020 au 10 juillet 2020).
L’article précité dispose ainsi que « Lorsque, dans les cas prévus à l’article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation, le prononcé d’une injonction s’impose avec évidence au vu de la situation du requérant, le président du tribunal administratif ou le magistrat désigné peut y procéder par ordonnance, après avoir mis le représentant de l’État en mesure de présenter ses observations en défense et clôturé l’instruction.»
Ces dispositions permettent ainsi, dans la seule hypothèse où il est prévu de faire droit aux demandes du requérant en l’absence de toute difficulté sérieuse, de statuer au terme d’une procédure écrite, sans audience.
J'habite dans le local commercial que je loue, puis-je bénéficier de la suspension de loyer prévue pour faire face à la baisse de chiffre d'affaire durant cette crise ?
Suite à l'allocution présidentielle du 16 mars 2020 et l'ordonnance du 25 mars n°2020-316, nous vous avions fait parvenir une de nos premières newsletter de cette crise, rappelant que les locaux d'habitation n'étaient pas concernés et que les locataires restaient redevables de leur loyer au jour indiqué au contrat de location.
Cependant, se pose la question d'un professionnel louant une partie du local commercial à titre d'habitation également.
Quid de l'article 4 de cette ordonnance dans ce cas précis ?
L'association UNPI, dans sa revue 25 millions de propriétaires, distingue deux cas :
- Le premier où cette situation aurait donné lieu à deux contrats différents dont un à titre d'habitation. Dans ce cas, nous resterions sur la position première, à savoir que l'article ne s'appliquerait pas.
- Le second où le bail serait unique et où l'activité serait prépondérante au sein de ce local, dans ce cas et puisque un seul loyer serait perçu, l'UNPI estime que l'article 4 et sa suspension de loyer pourrait valoir aussi bien pour la part habitation que commerciale.
En vertu de l’article L 441-2 du code de la construction et de l’habitation, il est créé, dans chaque organisme d'habitations à loyer modéré, une commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements.
La séance de la commission d'attribution peut prendre une forme numérique, en réunissant ses membres à distance, selon des modalités de mise en place définies préalablement par son règlement, d’une part, et approuvées par le Préfet du département, d’autre part.
Afin de faciliter l’activité des bailleurs sociaux n’ayant pas mis en place de commission d’attribution numérique, l’ordonnance n° 2020-347 du 27 mars 2020 [article 1er et article 2] autorise les commissions à délibérer à distance durant la période d'urgence sanitaire*. Cette faculté s’applique même si les règles internes du bailleur social ne prévoient pas de possibilités de délibération à distance ou les excluent.
Au cours de cette période*, toute délibération de la commission peut être organisée selon les conditions prévues par l’ordonnance n° 2014-1329 du 6 novembre 2014 et le décret n° 2014-1627 du 26 décembre 2014.
Ainsi, pendant la période d’urgence sanitaire*, les commissions peuvent donc délibérer par voie de visioconférence, conférence téléphonique ou courriels.
* période courant du 12 mars 2020 jusqu'à l'expiration de l'état d'urgence sanitaire, augmentée d'une durée d'un mois.
Accession
Se déplacer pour l'office notarial ne répond pas à une des situations de sortie autorisée, vais-je pouvoir signer mon acte de vente ?
Depuis 2006, étaient déjà autorisés les actes notariés sur support électronique.
Toutefois, il fallait tout de même que le notaire chargé de la rédaction de l'acte, ou un de ces confrères, rencontre les parties à l'acte afin de recueillir leur consentement.
Pour faire face à la situation inédite de confinement, le décret 2020-395 du 3 avril 2020 a autorisé, pour la durée de l'état d'urgence augmentée d'un mois, que soit recueillis les informations et consentement des parties à distance.
Cette dématérialisation devra néanmoins respecter des formes et intervenir sur des canaux protégés afin de s'assurer de l'identité des parties et ceux dans le but d'éviter que ne soit signé un acte contre votre volonté.