La notion d’utilité dans le cadre de la copropriété
Qu’est-ce que
c'est ?
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que les charges ne sont pas individualisées».
L’utilité de ces services est une notion qui prête parfois à confusion. Il faut dissocier la possibilité d’usage et l’effectivité de celui-ci.
Est considéré comme « utile » pour un copropriétaire un service ou un équipement qui dessert le lot. Donc, si un équipement dessert le lot, il est considéré comme utile au lot, que le copropriétaire l’utilise ou non.
L’exemple parfait est celui de l’ascenseur :
Un copropriétaire en rez-de-chaussée n’aura pas d’utilité à prendre l’ascenseur, sauf si celui-ci dessert également un sous-sol où il possède un lot de parking ou de cave.
Un copropriétaire au 3ème étage, prenant l’escalier tous les jours pour rester en forme mais ayant toutefois la possibilité d’utiliser l’ascenseur pour recevoir ses invités ou monter ses courses, se verra opposer cette notion d’utilité.
Quelle conséquence pour les copropriétaires ?
Le copropriétaire pouvant avoir l’utilité de tel ou tel service/équipement sera tenu au paiement des charges correspondant à celui-ci.
La notion d’utilité donne souvent lieu à la création d’une clef de répartition des charges différente par graduation d’utilité.
Si celle-ci n’est pas énoncée dans le règlement de copropriété, elle pourra donner lieu à contestation de l’application des charges*, puisqu’il est de jurisprudence constante que la répartition par utilité est d’ordre public et devant s’appliquer, au-delà de toute décision contraire du règlement de copropriété (Ccas, 3ème Ch. civile, 9 mai 2019).
*Pour contester les charges, soit le copropriétaire conteste la validation de la clôture du budget de l’exercice, et doit dans ce cas, intenter recours dans un délai de 2 mois à compter de la notification du PV d’assemblée générale.
Soit celui-ci conteste le décompte individuel qu’il lui est opposé, et dans ce cas, se voit opposer les délais légaux d’une action personnelle.
Pour reprendre notre exemple donc :
- Le propriétaire en rez-de-chaussée d’un bâtiment sans sous-sol ne sera pas tenu de payer les charges de mise en place et d’entretien d’un ascenseur;
- Le copropriétaire sportif du 3ème étage restera tenu de payer les charges au prorata de l’utilité de l’ascenseur qu’il pourra prendre sur 3 étages;
- Le copropriétaire du dernier étage du bâtiment devrait quant à lui payer un prorata bien plus important, ayant la pleine utilité de l’ascenseur.
Autre usage de la notion d’utilité : la définition des parties communes
En effet, pour déterminer la nature des parties communes, communes à usage privatif ou privative, qui auront un impact sur :
la valorisation des tantièmes de chaque copropriétaire;
l’utilisation permise de chaque type de ces parties.
La notion d’utilité intervient de nouveau, puisque «sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux».