La ratification des travaux urgents réalisés par le syndic
Contexte juridique :
La loi du 10 juillet 1965 encadre les missions du syndic et notamment celle d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
A travers cette disposition, le syndic a la charge d’effectuer des travaux urgents dès lors qu’il y a un risque pour la sauvegarde de l’immeuble. Ainsi dans ce rôle, plusieurs points de procédures sont à observer afin que son intervention soit conforme.
Avant l’intervention :
Le syndic doit s’assurer qu’il s’agit bien d’une situation d’urgence avant de prendre la décision d’une quelconque intervention. En d’autres termes, il doit s’assurer de la réalité du risque pour la sécurité des personnes ou pour la sauvegarde de l’immeuble.
Il peut, si l’urgence le commande et que les travaux doivent débuter immédiatement, faire un premier appel de fond d’un tiers du devis, après avis du Conseil syndical, s'il en existe un au sein du syndicat.
Après l’intervention :
Une fois la décision prise et les travaux engagés, le syndic devra effectuer des démarches nécessaires pour la ratification de ceux-ci. Il devra d’abord informer les copropriétaires par tout moyen*.
*Conseil du juriste :
Le courrier RAR (en premier lieu) ou le mail avec accusé de réception, si les copropriétaires ont accepté ce mode d’échange.
Le syndic devra ensuite convoquer sans délai une assemblée générale, pour faire valider son intervention.
Faits concernés par l’arrêt :
En l’espèce, un copropriétaire a été assigné en paiement d'un arriéré de charges de copropriété comprenant notamment le paiement de travaux urgents réalisés à l'initiative du syndic. A la suite de ces travaux, des assemblées générales ont validé les comptes généraux de la copropriété sans validation spécifique des travaux urgents.
Pour les juges du tribunal, ces travaux ont été implicitement mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l'approbation des comptes valant ratification des travaux.
Contestant cette position, le propriétaire saisi la Cour de Cassation de la question.
Position de la Cour de Cassation :
Au regard des points de procédure susmentionnés, la ratification ne peut résulter d’un acte implicite, quand bien même l’AG aurait explicitement approuvé les comptes généraux.
Il est essentiel que le syndic fasse approuver son intervention d’urgence pour valider les sommes déjà appelées en provisions et en appeler en complément pour honorer la facture des travaux d’urgence.
Cette décision permet ainsi aux copropriétaires de conditionner le paiement, de leurs quotes-parts de participation à ces travaux, à la bonne validation du devis des travaux par l’Assemblée Générale.