Usucapion

En droit français, la propriété ne s’éteint pas sous le principe de non-usage d’un bien immobilier. Néanmoins, cette dernière peut se perdre par l’acquisition par une tierce personne qui sera nommée « possesseur ».

  C’est ce qu’on appelle la prescription acquisitive ou usucapion.

Qu’est-ce que cette prescription acquisitive signifie ?

L’article 2258 du code civil énonce ce qui est entendu par « prescription acquisitive ». Il s’agit d’un moyen d’acquérir un bien immobilier par l’effet d’une possession prolongée sans que celui concerné soit obligé d’apporter un titre de propriété ou qu’on puisse lui opposer sa mauvaise foi.

Comment déterminer cette possession ?

L’article 2261 du code civil dispose : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.»
Ce sont donc des critères cumulatifs.

1. Continu = le possesseur doit réaliser tout acte juridique ou matériel sur une longue période comme devrait le faire le véritable propriétaire;
2. Paisible = si l’acquéreur par usucapion connaît l’identité du propriétaire, il ne doit pas user de violence morale, physique ou économique sur ce dernier durant toute la durée de sa possession;
3. Public = l’idée qu’un possesseur doit se comporter comme le véritable propriétaire du bien immobilier à l’égard des tierces personnes;
4. Non-équivoque = cette condition est remplie lorsque la personne possédant le bien immobilier manifeste clairement sa détermination de se conduire en tant que propriétaire. En d'autres termes, le possesseur ne doit pas se comporter comme simple occupant lorsque cela y va de son intérêt;
5. A titre de propriétaire = il s’agit ici d’exclure les personnes agissant pour le compte du propriétaire à savoir les usufruitiers, mandataires ou encore gestionnaires, qui ne peuvent bénéficier donc de l’usucapion.

Quand et comment faire reconnaitre ce droit ?

Deux délais :

• Le délai principal de prescription acquisitive est de 30 ans ;
• Sous certaines conditions et en cas de bonne foi, le délai peut être rabaissé à 10 ans (article 2272).

A l’expiration de ces délais, le possesseur devra faire valoir son droit de propriété par reconnaissance judiciaire.

Il devra donc saisir le juge qui appréciera les 5 éléments susmentionnés.

Si vous saisissez le juge au bout de 10 ans d’occupation, celui-ci appréciera également si vous remplissez les conditions permettant de réduire le délai (pouvoir de libre appréciation du juge).