Société Civile Immobilière
Acheter sous forme
de SCI :
comment ça marche ?
Qu'est-ce qu'une Société Civile Immobilière (SCI) ?
Il s’agit d’une société civile ayant pour objet l'acquisition et/ou la gestion collective d'un bien immobilier, portant ainsi l’actif immobilier pour le compte de ses associés, personnes physiques ou morales.
Caractéristiques :
- Elle est composée d'au moins deux personnes, ayant le statut d'associé, et administrée par un ou plusieurs gérants;
- Elle est dotée de la personnalité morale ayant activité civile;
- Elle possède donc un patrimoine distinct de celui des membres, qui eux détiennent des parts sociales (séparation fonctionnelle des deux patrimoines : social et personnel).
Comment fonctionne une SCI ?
Quelques articles régissent la création et la forme de la SCI, mais son organisation et son fonctionnement sont principalement encadrés par les statuts de celle-ci.
Chaque associé détient des parts sociales dans la SCI et donc, une part de propriété démembrée ou non sur l’actif, naturellement proportionnelle à ses parts sociales.
Le gérant
Il est nommé par voie statutaire ou mandat spécial.
Il réalise de nombreux actes courants.
Exemples : souscrire un prêt, louer, engager des travaux mineurs.
Les associés
Ils détiennent des parts sociales de la SCI, dont une part de propriété, démembrée ou non de l’actif, proportionnelle aux parts sociales.
Ils participent aux décisions majeures.
Exemples : modification des statuts, fin de mission du gérant, acte de disposition (acquisition / cession).
Quel intérêt à acheter en SCI ?
Avantages :
- La facilité d’administration du/des immeuble(s) par les statuts ou des mandats spéciaux confiés à plusieurs personnes;
- L’optimisation de la transmission des actifs aux héritiers, qui recevront des parts sociales correspondantes à leur part de l’actif. La transmission par succession ou donation est donc facilitée et moins onéreuse (taxations);
- Le choix du régime fiscal le plus intéressant pour les associés, en planifiant les ressources tirées de ces achats, les charges déductibles et pour les sociétés, l’amortissement de l’immeuble. Il est donc possible de choisir entre l’imposition sur le revenu ou sur les sociétés. Pour le meublé, l’imposition sur le revenu ne sera possible que si meublé représente moins de 10% des revenus locatifs totaux (plusieurs locations nécessaires dont principalement du nu);
- Le portage d’actif par une SCI n’est pas soumis aux dispositions de l’indivision. Ainsi, aucun des membres ne peut librement provoquer le partage comme dans le régime de l’indivision, sauf dispositions statutaires contraires.
Inconvénients :
- L'achat en SCI ne permet pas de bénéficier du prêt à taux zéro;
- La responsabilité financière des associés peut être recherchée en cas de dissolution de la SCI (les associés contribuent aux pertes au prorata de leurs apports);
- La responsabilité personnelle du gérant peut être engagée en cas d’infraction aux lois et règlements, violations des statuts ou fautes de gestion. La mission est donc lourde de responsabilités;
- Il faut nécessairement respecter un formalisme pour la constitution de la société (rédaction des statuts, immatriculation, formation, paiement des frais administratifs... ).
Est-ce que je peux constituer une SCI avec mes parents pour acheter ensemble ?
La SCI familiale réunis les membres d’une même famille et alliés jusqu’au 4e degré.
Elle répond aux mêmes encadrements que la SCI classique mais bénéficie de faciliter de gestion dans le cadre de la mise en location (contrat de 3 ans et non de 6 ans comme les personnes dites morales = les autres SCI, durée réduite pour motif et demande de cautionnement).