Le viager
Acheter en viager :
quels intérêts
pour les parties ?
Le viager est un mode d’achat avec une occupation, bien souvent, différée dans le temps.
En effet, contrairement aux idées reçues, il existe plusieurs types de viager dont le viager libre où il sera possible pour l’acquéreur de bénéficier du bien immédiatement après signature de l’acte authentique.
Toutefois, et ce, la plupart du temps le viager est occupé.
Le viager est assez peu encadré sur le contenu et deux formes existent dans le cadre du viager occupé :
- Le viager avec un droit d’usage uniquement = continuer d’y habiter ;
- Le viager avec conservation de l’usufruit du bien = pouvoir y habiter mais aussi le louer.
Selon le choix fait lors de la rédaction de l’acte, les obligations en découlant ne seront pas les mêmes pour les parties.
Si le crédirentier conserve l’usufruit, il sera redevable des taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères. Il aura aussi la charge des réparations d’entretien.
Dans le cadre du droit d’usage, la répartition des réparations sera encadrée par le contrat lui-même plus souplement.
Quelles sommes reçoit le vendeur ?
Le bouquet =
somme versée
comptant lors de la signature de l'acte authentique
La rente viagère =
somme versée
périodiquement jusqu'au décès du vendeur
Comment est calculée et payée la rente viagère ?
Le notaire l'estime en fonction d'un barème prenant en compte :
>> La valeur foncière du bien;
>> Le bouquet initialement versé;
>> L’âge du vendeur;
>> Si le vendeur occupe ou non le bien.
L’acte établi les modalités de versement (échéances, échoir/échu) et peut prévoir des clauses protectrices du vendeur :
# Clause d’indexation : permettant la révision du prix par rapport à un indice choisi ensemble;
# Clause pénale : le vendeur gardera alors le bouquet même en cas de résiliation du contrat;
# Clause résolutoire : mettant fin au contrat pour non-paiement des échéances.
Comment s’assurer que l’acquéreur n’abuse pas d’une situation ?
Le viager repose sur la notion d’aléa, le décès de l’occupant doit être imprévisible.
Si l’acquéreur était au courant de l’état de santé diminuant de la personne, il serait possible de :
- Demander l’annulation de la vente pour abus de faiblesse, ce qui est en outre pénalement répréhensible;
- Faire constater la nullité de la vente, notamment en cas de décès dans les 20 jours suivant la signature de l’acte.
Info bonus : le viager solidaire
Il existe aujourd’hui un viager d’intérêt public, permettant :
- aux personnes en perte d’autonomie (conditions de ressources et d’âge mais partout en France) de rester à domicile, en bénéficiant d’accompagnement;
- de faciliter l’accession aux familles primo-accédantes ou monoparentales au décès de l’occupant.