Avant-contrats de vente
Quelles sont
les différences ?
La vente immobilière nécessite, dans la plupart des cas, l’élaboration et la signature de ce que l’on nomme un avant-contrat ou encore un contrat préparatoire à la vente. Cet avant-contrat peut être de différentes natures et portées juridiques.
Il nous semble donc opportun de définir les différents types d’avant-contrats et d'expliquer les principales caractéristiques qui les définissent.
Auparavant, seule la promesse synallagmatique (compromis de vente) était visée dans le Code civil à l’article 1589. Toutefois, l’ordonnance du 10 février 2016 est venue intégrer le pacte de préférence ainsi que la promesse unilatérale de vente.
Promesse unilatérale vente | Promesse synallagmatique | Pacte de préférence | |
Engagement du Vendeur ou du Promettant | Le Promettant s’engage à vendre l’immeuble au bénéficiaire. | Le Vendeur s’engage à vendre l’immeuble déterminé. | Le Promettant s’engage à consentir une priorité sur la vente à un bénéficiaire qui l’accepte ou non. |
Engagements de l’Acheteur ou du Bénéficiaire | Le bénéficiaire ne s’engage pas à acheter. Il pourra acheter s’il lève l’option. | L’acheteur s’engage à acheter l’immeuble déterminé. | Le bénéficiaire ne s’engage pas à acheter. Il bénéficie d’une simple priorité sur la vente de l’immeuble. |
Prix | Le prix est précisé au même titre que la nature de la propriété | Le prix n’est pas déterminé. | |
“Garanties” | Indemnité d’immobilisation | Dépôt de garantie | Responsabilité contractuelle engagée en cas de manquement |
Différences notables | La vente ne peut se conclure tant que le bénéficiaire ne lève l’option (qu’il donne son consentement à la vente) | La signature d’un tel avant contrat vaut vente de l’immeuble (accord sur la chose et sur le prix). | L’engagement se fait uniquement par la priorité de vendre au bénéficiaire, mais nullement un engagement de vendre. |