Airbnb en copropriété

Comment reconnaitre une location meublée de tourisme?

L'article 324-1-1 du code de tourisme définit les locations meublées touristiques comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

Ce qu’elles ne sont donc pas :

• Des meublés classiques (dit d’habitation) ou des locaux faisant l’objet d’un bail mobilité, puisqu’il ne s’agit pas de la résidence principale des occupants ;
• Des résidences services ou hôtels car qu’il n’y a pas d’équipements communs (autre qu’ascenseur ou parking) ou de prestations.

Pourquoi ces locations peuvent-elles être problématiques?

Bien qu’elles aient toujours existé, les locations meublées touristiques connaissent actuellement un essor sans précédent, grâce notamment à l’arrivée de plateformes numériques comme Airbnb, qui comptabilise en France près de 600 000 annonces réparties sur tout le territoire. Cet essor a poussé les pouvoirs publics a renforcer la réglementation en imposant par exemple, une déclaration préalable en mairie.

L’objectif est d’avoir une meilleure visibilité sur ces locations et s’assurer qu’elles ne sont pas occupées plus de 90 ou 120 jours par an (selon les communes), sans quoi il pourrait s’agir d’une façon de contourner la réglementation du meublé d’habitation.

Mais qu’en est-il de la copropriété où le va-et-vient des occupants et leur mode de vie sont souvent à l’origine d’atteinte à la tranquillité et la sécurité de ses résidents ?

Comment encadrer ces locations?

Chaque copropriétaire se doit d’user et de jouir des parties privatives et des parties communes sans pour autant porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble.

A cet effet donc, le règlement de copropriété peut prévoir plusieurs garde-fous :

• Par des clauses dites de bourgeoisie, limitant ou interdisant certaines activités, autre que d’habitation (professionnelles ou libérales, par exemple) sur les parties privatives ;
• Par l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires avant toute activité, par exemple de mise en location de tourisme.

Parfois, ces clauses mentionnent expressément la location meublée touristique (ou de « commerce de garnis » pour les anciens règlements) dans la liste des activités illicites ou autorisées, ce qui est fréquent dans les copropriétés récentes, auquel cas, il n’y a aucune difficulté d’interprétation. 

Que faire lorsque le règlement n’est pas explicite?

La jurisprudence distingue les clauses de bourgeoisie dite simples et les exclusives.

Les juges ont donc longtemps considéré qu’en présence d’une clause simple, la location meublée touristique était autorisée dès lors qu’elles n’engendraient pas de nuisances supérieures aux activités libérales autorisées (Cass. 3e civ. 8 juin 2011, n°10-15.89). 

Toutefois, un revirement pourrait s’opérer depuis quelques années : certains arrêts semblent désormais assimiler ces locations à des activités commerciales (CA Paris, 11 Septembre 2013, n° 11/12572 ; CA Paris, 21 mai 2014, n°12/1767 ; Ccas, 3ème Chambre civile, 8 mars 2018, n° 14-15.864).

Néanmoins, comme pour la dernière décision, celle-ci concernait un lieu où des prestations de services étaient fournies, la question demeure floue concernant les lieux mixtes ou d’habitation unique où aucun supplément ne serait mis à disposition des occupants.