Financement des travaux dans une copropriété
Les copropriétaires occupants ou bailleurs peuvent bénéficier d’aides pour financer les travaux réalisés dans leur logement. Par ailleurs, le syndicat de copropriétaires peut également solliciter des aides pour le financement de travaux portant sur les parties et équipements communs à la copropriété et les parties privatives d’intérêt collectif.
Financements mobilisables par les copropriétaires
Différents prêts (liste non exhaustive)
- Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)
- Prêt d’accession sociale (PAS)
- Prêt conventionné (PC)
- Prêt à l’amélioration de l’habitat (Caf et MSA)
- Prêts d’Action Logement :
- Prêts bancaires : prêt d'épargne logement, si vous avez ouvert un plan ou un compte épargne logement / Éco-prêt adossé à un Livret de développement durable et solidaire (LDDS).
Aides de l'Anah (liste non exhaustive)
- Pour l’hexagone :
- MaPrimeRénov’ Parcours accompagné (dit aussi "MPR Accompagné"), à destination des propriétaires occupants et bailleurs pour des travaux de rénovation énergétique globale ;
- Ma Prime Logement décent (MPLD), à destination des propriétaires occupants pour des travaux de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé ;
- Pour l’hexagone et les outre-mer :
- MaPrimeRénov’ par geste (dit aussi "MPR par geste"), à destination des propriétaires occupants et bailleurs pour des travaux de rénovation énergétique (MaPrimeRénov’ en hexagone / MaPrimeRénov’ en outre-mer) ;
- MaPrimeAdapt’ (MPA), à destination des propriétaires occupants pour les travaux d’adaptation et d’accessibilité des logements en faveur des personnes âgées et handicapées.
Avantages fiscaux liés aux travaux (liste non exhaustive)
- TVA à taux réduit (en France métropolitaine, celle-ci peut, selon le cas, être de 5,5% ou 10%. En Martinique, en Guadeloupe et à La Réunion, elle est de 2,1%) ;
- Exonération de Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) en faveur des travaux d’économie d’énergie (soumis à un vote du conseil municipal de votre commune ou de votre EPCI) ;
- Pour les locataires et les propriétaires occupants, le crédit d’impôt en faveur de l’aide à la personne ;
- Pour les propriétaires bailleurs :
- le déficit foncier pour les dépenses de réparations, d'entretien et d'amélioration si vous avez opté pour le régime réel d’imposition ;
- les dispositifs d’investissement locatif Loc’Avantages et Denormandie.
Autres aides (listes non exhaustive)
Financements mobilisables par le syndicat des copropriétaires
Différents prêts (liste non exhaustive)
Emprunt collectif
Il s’agit d’un prêt accordé par une banque à la copropriété pour financer les travaux réalisés sur les parties communes ou sur les parties privatives pour les travaux d’intérêt collectif. Pour pouvoir recourir à cet emprunt collectif, les copropriétaires doivent donner leur autorisation en assemblée générale. Cette décision est prise à l’unanimité lorsque l’ensemble des copropriétaires souhaitent financer les travaux avec ce prêt.
Lorsqu’une partie des copropriétaires souhaitent recourir à cet emprunt, ou lorsqu’il permet de préfinancer des subventions publiques, la décision est alors prise à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux.
Éco-PTZ copropriété
L’Éco-PTZ est octroyé à la copropriété représentée par le syndic. Il est mobilisé pour des copropriétés existantes (immeuble construit depuis plus de 2 ans).
Les travaux finançables sont les travaux sur des parties privatives faisant l’objet d’une rénovation d’intérêt collectif ou sur des parties communes. Ces travaux devront être achevés dans les trois ans suivant l’émission du contrat de prêt.
Le montant de ce prêt peut aller de 7.000 € à 50.000 € pour une durée de remboursement comprise 15 ans.
Prêt conventionné
Le syndicat des copropriétaires qui réalise des travaux d’amélioration ou de performance énergétique peut bénéficier d’un prêt conventionné. Pour en bénéficier, les logements appartenant à des personnes physiques et à usage de résidence principale doivent représenter la moitié au moins du nombre total de voix. Le taux d'intérêt du prêt varie selon les établissements de crédit dans la limite d'un maximum réglementé.
Les aides de l’Anah (liste non exhaustive)
- Pour l’hexagone :
- MaPrimeRénov’ Copropriété (dit aussi "MPR Copro"), pour des travaux de rénovation énergétique visant à améliorer la performance globale des logements situés dans une copropriété (hors copropriété en difficulté) ;
- MaPrimeRénov’ Petite copropriété (dit aussi "MPR Petite copro"), pour des travaux de rénovation énergétique visant à améliorer la performance globale des logements situés dans des copropriétés de 20 lots ou moins.
- Pour les outre-mer :
- MaPrimeRénov’ Copropriété outre-mer (dit aussi "MPR Copro outre-mer"), pour des travaux de rénovation énergétique visant à améliorer la performance globale des logements (hors copropriété en difficulté).
- Pour l’hexagone et les outre-mer :
- MaPrimeRénov’ Copropriété en difficulté (dit aussi "MPR Copro en difficulté"), pour des travaux de rénovation énergétique.
Avantages fiscaux liés aux travaux (liste non exhaustive)
- TVA à taux réduit ;
- Exonération de Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ;
Autres aides (listes non exhaustive)
- Certificats d’économie d’énergie (CEE) ;
- Aides des collectivités locales : certaines collectivités territoriales (région, département, communes) accordent des aides, des prêts voire des subventions selon des conditions définies localement….
- Tiers-financement : les opérations de rénovation énergétique des bâtiments peuvent bénéficier d’un service de tiers-financement. Ce dispositif consiste à faire financer les travaux par un tiers qui gère l’opération de la conception des travaux jusqu’à leur réalisation en intégrant le financement.
- Fonds de travaux : depuis le du 1er janvier 2017, les copropriétés doivent mettre en place un fond de travaux pour faire face à aux travaux prescrits par les lois et règlements et ceux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. Dans certains cas, ce fonds peut être facultatif comme les copropriétés de moins de 10 lots qui peuvent décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de tous les copropriétaires.
Ce fonds est financé par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires. Cette cotisation est payée de la même façon que les provisions du budget prévisionnel. Les sommes versées sont attachées aux lots et définitivement acquises à la copropriété. Il n’y a donc aucun remboursement possible du syndic en cas de vente d’un lot. Rien n’empêche le vendeur et l’acquéreur de convenir d’un remboursement.
Le montant du fonds de travaux est décidé par l’assemblée générale et ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. De plus, lorsqu’un projet de Plan pluriannuel de travaux (PPT) a été adopté, son montant doit également correspondre au minimum à 2,5 % du montant des travaux prévus.
Si le diagnostic technique global a été réalisé et qu’il montre qu’il n’est pas nécessaire de réaliser de travaux pendant dix ans, le syndicat n’a plus l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.