ADIL 78 - Agence Départementale d'Information sur le Logement des Yvelines 
Vous êtes propriétaire Copropriété en difficulté
Dans toutes copropriétés, les aléas de la vie provoquent parfois des situations d'impayés qui peuvent causer des problèmes de trésorerie / ralentir l'exécution de travaux. Quand ces impayés se multiplient, il peut y avoir des incompréhensions, la légitimité des appels de charges peut être remise en question par des personnes qui ne voient pas les travaux pour lesquels on leur demande de payer se réaliser. Cela peut aussi avoir des conséquences négatives sur le fonctionnement de la copropriété. Cela peut faire entrer la copropriété dans une spirale négative: fournisseurs impayés / procédures / Défaut d'entretien / dégradation des bâtiments / diminution de la valeur du patrimoine des copropriétaires / risques pour la sécurité. Face à ces problèmes, il n'est jamais trop tard pour réagir. La loi offre des possibilités de réplique à chaque niveau de difficultés.
Votre copropriété rencontre des difficultés, impayés chroniques, fonctionnement bloqué, dégradation des bâtiments... Plusieurs dispositifs sont prévus par la loi, chacun a vocation à intervenir à un niveau de difficultés plus ou moins important.
Avec le schéma et le tableau suivants, vous pouvez tenter de vous situer, et consulter une fiche détaillée. Votre ADIL reste à votre disposition pour vous guider. Voici donc les actions / remèdes que vous nous pouvons vous aider à mettre en œuvre.
Des mesures existent pour chaque niveau de difficultés
Mandataire Ad Hoc |
Administrateur provisoire |
Plan de sauvegarde |
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Rôle et missions |
Préventif: établit un diagnostic des difficultés financières, de la sécurité. Médiation / Préconisations. | "Sauvetage" de la copropriété: lorsque l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou si impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble par les organes habituels (Assemblée Générale / Syndic / Conseil Syndical). | En amont de mesures éventuelles plus coercitives (carence / expropriation / péril), permet à l'Etat d'organiser avec tous les acteurs concernés, le redressement global de la situation. |
Mode de désignation et initiative |
Désigné par le Président du TGI, à la demande: -du syndic, si à la clôture des comptes, les impayés dépassent 25% des sommes exigibles -sous conditions, si le syndic ne fait rien, les copropriétaires représentant 15 % des voix peuvent agir eux-mêmes. - fournisseurs / entrepreneurs travaillant pour la copropriété qui subissent les impayés |
C'est le président du TGI qui est compétent. Cette désignation peut être demandée par le Procureur de la République, le syndic ou des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat. | Demandé par le Préfet / le Maire / les associations d'habitants, de propriétaires ou de riverains. Justification / pertinence: Ampleur et cumul des difficultés, impacts des dysfonctionnements sur l'environnement social et urbain et impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de résoudre seul des problèmes qui relèvent, par ailleurs, de champs de compétences ou de responsabilités partagées entre divers acteurs privés et publics. |
Maintien du syndic et du conseil syndical |
La copropriété continuera à être gérée comme n'importe quelle copropriété. | Le mandat du syndic prend fin. Certains pouvoirs des autres organes (AG / Conseil Syndical) peuvent être confiés par le président du TGI à l'administrateur. | Au cas par cas |
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