Le bail réel solidaire : un nouvel outil pour loger les ménages modestes

Le bail réel solidaire poursuit l'objectif d'offrir des logements accessibles aux ménages les plus modestes, au cœur des agglomérations, et hors du fonctionnement spéculatif des marchés immobiliers.

En France, et notamment dans les zones à marché immobilier tendu, les pouvoirs publics et les acteurs du logement réfléchissent de longue date à la question de la production de logements à un coût abordable. L'une des réflexions, déjà ancienne, porte sur les questions de démembrement de la propriété pour favoriser l’accession à la propriété.
Différents types de baux permettent déjà ce démembrement : les baux emphytéotiques, les baux des Hospices Civils de Lyon, le viager…Et plus récemment, l’expérience du Pass-Foncier qui a connu un vif succès a été tentée.

L'origine du bail réel solidaire : une inspiration du Community Land Trust ?

Le droit comparé et l'analyse des innovations venues de l’étranger sont certainement à l'origine du bail réel solidaire : il s'agit de l'accession progressive au Royaume-Uni et de l’expérience des Community Land Trust américains.
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Dans ce tutoriel vidéo, on a l'exemple de Bruxelles, ou les familles avec peu de revenus qui veulent se loger, découvrent rapidement deux réalités : un déficit important de logements sociaux et une augmentation très importante des prix du logement.
Plusieurs associations bruxelloises ont réfléchi à cette question et ont découvert, aux États-Unis, un système qui pourrait y apporter une réponse : les Community Land Trusts (CLT). Le principe de base des CLT est que le sol doit être utilisé pour répondre aux besoins des habitants, et non pas comme un bien spéculatif.

Le bail réel solidaire en France

C'est la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques qui a créé un nouveau type de contrat : le bail réel solidaire, afin de faire émerger un marché de logements en accession ou en location à prix très modéré [article 94].

L'ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 relative au bail réel solidaire, crée un nouveau chapitre dans le code de la construction et de l'habitation, intitulé « Bail réel solidaire ».

« Art. L. 255-1. - Constitue un contrat dénommé “bail réel solidaire” le bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur, (...) pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l'accession à la propriété de logements, avec s'il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes. « Ces logements sont destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés à titre de résidence principale."

Le bail réel solidaire permet donc de consentir des droits réels immobiliers portant sur des logements en vue soit de la location, soit de l'accession à la propriété de logements. Sa durée est comprise entre dix-huit (18 ans) et quatre-vingt-dix-neuf ans (99 ans) et doit servir pour : la construction ou la réhabilitation de logements, mais aussi les constructions existantes, ne nécessitant pas de travaux. Ces logements sont destinés, pendant toute la durée du bail, à être occupés, à titre de résidence principale, conformément aux dispositions de l'article L. 329-1 du code de l'urbanisme.

fonctionnement du brs

Son principal intérêt est de permettre une dissociation, sur la très longue durée, entre le foncier et le bâti, par le biais d'un nouvel opérateur foncier : les organismes de foncier solidaire article 164 de loi ALUR ]. Il s'agit d'organismes sans but lucratif qui ont pour objet d'acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs, destinés à la location ou à l'accession à la propriété, à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale.

L'Organisme de foncier solidaire (OFS) constitue ainsi un nouvel acteur foncier dont l'objet est notamment de constituer un parc pérenne d'accession à la propriété ou à la location de ménages modestes, sous plafond de ressource et de loyer ou de prix le cas échéant.

Lire la note juridique de l'ANIL sur le bail réel solidaire

Article créé le 23/05/2017

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