Décret du 10 juin 2015 : l’encadrement des loyers devient effectif

Le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers, et pour application de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, est paru.

Pour rappel, la loi ALUR du 24 mars 2014 avait annoncé la mise en place de ce dispositif d’encadrement des loyers, dans les agglomérations où se manifeste un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

L’encadrement s’applique au moment de la mise en location mais également lors du renouvellement du bail.

Les logements nus et meublés sont concernés par le dispositif.

Dans ces agglomérations, le préfet fixe un loyer de référence (prix par m² de surface habitable), suite aux données produites par un observatoire des loyers. Ce loyer de référence ne peut pas être majoré de plus de 20%.

Le bailleur a cependant la possibilité de fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer. Ce complément de loyer peut être justifié par les caractéristiques de localisation ou de confort d’un logement, lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes (article 3 du décret du 10 juin 2015) :

  • Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement
  • Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique
  • Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur

Le loyer est aussi encadré par la baisse : il ne doit pas être inférieur au loyer de référence minoré, qui correspond au loyer de référence, diminué de 30%.

Le décret entre en vigueur au lendemain de sa publication, soit le 13 juin 2015.

Cependant, il n’existe pour l’instant qu’un seul observatoire des loyers agréé pour la région parisienne : il s’agit de l’OLAP (observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) pour la ville de Paris.

Pour les autres villes, et notamment certaines communes des Yvelines, nous sommes en attente d’un observatoire des loyers agréé pour mettre en place le dispositif d’encadrement des loyers. Par conséquent, ce dispositif n’est pas encore effectif dans les Yvelines.

La liste des communes concernées par ce dispositif est fixée en annexe du décret du 10 mai 2013.

Voici une carte interactive de Paris qui permet de connaitre votre loyer selon votre adresse (source : DRIHL) :

carte interactive drihl

La réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989)

Il existe également une procédure de réévaluation du loyer, lors du renouvellement du bail, qui diffère selon la situation géographique du logement, à savoir un logement situé en zone détendue ou en zone tendue.

Pour les logements situés en zone détendue :

Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer, uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Le bailleur doit adresser sa proposition au locataire six mois au moins avant la fin du bail. Sa proposition doit reproduire l'article 17 II de la loi du 6 juillet 1989 et contenir des références précises (6 ou 3 en fonction de la zone géographique) représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatées dans le voisinage pour des logements comparables.

Ensuite, soit le locataire accepte la proposition de nouveau loyer en manifestant son accord au propriétaire par écrit. Soit le locataire n'accepte pas la proposition : il manifeste son désaccord par écrit ou ne répond pas quatre mois avant la fin du bail.

Le propriétaire ou le locataire saisit alors, sans frais, la commission départementale de conciliation, afin de tenter de trouver un accord amiable entre les parties.

Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire a intérêt à saisir le juge d'instance. Il doit toutefois au préalable avoir saisi la commission départementale de conciliation.

Si avant l'expiration du contrat en cours, le juge d'instance n'est pas saisi et si aucun accord n'est intervenu, le contrat est reconduit aux conditions antérieures, c'est-à-dire avec le même loyer.

Pour les logements situés en zone tendue :

Au moment du renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué dans la limite de la variation de l'IRL si une clause du bail le prévoit.

  • si le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué ;
  • ou si des travaux d'amélioration ou liés à la décence ont été réalisés.

Par ailleurs, dans les zones tendues, avec la loi ALUR, 2 procédures d’ajustement du loyer au stade du renouvellement du bail seront ouvertes :

  • le locataire pourra engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail s’avère supérieur au loyer de référence majoré.
  • Le bailleur pourra engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer fixé au bail est inférieur au loyer de référence minoré.

Mis à jour le 9/7/2015

 

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